Почти невъзможно е да се купи имот от публична продан с ипотечен кредит
Поради огромния интерес по темата ,предлагаме на нашите читатели актуална информация относно възможността да се купи имот от съдия изпълнител.
За много желаещи да закупят имот на изгодна цена тази публикация може да се окаже изключително полезна, защото България все още е страна на недомислените юридически казуси и протоворечащи един на друг закони и разпоредби.
Много бизнес имоти, парцели или дори цели предприятия са обявени за публична продан от частни съдебни изпълнители, но кандидати за тях няма, казва частният съдебен изпълнител Мариян Петков. В условията на криза търговете се провеждат все по-трудно поради липса на интерес, липса на налични средства в брой от страна на наддаващите и цялостен спад на доверието на потенциалните купувачи.
До средата на 2008 г. пазарът на имоти беше във възходящ тренд и нямаше проблеми с реализацията на обезпечението при ипотечен кредит. Сега обаче у нас е почти невъзможно да си купиш имот от публична продан с ипотечен кредит, коментира Петков пред БТА. Сред причините експерти отбелязват, че срокът за заплащане на
имота предмет на публична продан от съдебния изпълнител е прекалено кратък – седем дена, времето за документално оформяне на ипотечна сделка е малко, а и плащането на цената на имота не води веднага до овладяване на имота.
Проблем също е, че не се знае колко би могла да се повиши началната цена на имота, обявен за продан, както и кратките срокове, в които имотът се обявява за продан, провежда се търг и спечелилият трябва да го плати, които са по-къси от необходимите за одобряване за ипотечен кредит.
Не е невъзможно да се купи имот на много ниска цена, казва Петков, но допълва, че българите все още предпочитат имотите да не са с тежести и затова условието е те да не са обременени с ипотечен кредит.
От заработването на специалния сайт с всички обяви за публична продан от частните съдебни изпълнители в страната преди няколко месеца продажбите на такива имоти са се увеличили, отчита Петков.
Ако преди две години е имало своеобразен бизнес с изкупуване на безценица на имоти, обявени за публична продан с цел препродажба на висока цена, сега вече този бизнес почти не съществува, коментират експертите.
Схемата преди време е работила по приблизително един и същ начин, обясняват те. Купувачът се явява на търга с няколко свои близки, които играят ролята на други играчи в търга. Бизнесменът обявява най-висока цена за имота, спечелва търга, след което не се явява да плати сумата и губи правото. Така идва ред на класиралия се с по-ниска оферта на второ място. Ако той не е приближен на основния „играч“, то му се предлагат пари, за да се откаже от покупката. В крайна
сметка имотът остава в ръцете на бизнесмена, който след това се опитва да го продаде на по-висока цена.
От браншовата организация отбелязват, че финансовата криза се отразява на работата на частните съдебни изпълнители. Около 20 на сто е паднала събираемостта на задълженията на частните съдебни изпълнители, отчитат те.
Ако през 2006 година образуваните дела са били 37 000, през 2007 г. достигат 64 000, през 2008 г. – 70 000, а само за първата половина година на 2009 г. те са 50 000, сочат данните им.
Едва 160 млн. лева са успели да съберат частните съдебни изпълнители за шестте месеца на 2009 г. Миналата година събираемостта е била 400 млн. лева, през 2007 г. – 250 млн. лева и 95 млн. лева през 2006 г.
Според статистиката най-удовлетворени от работата на частните съдебни изпълнители са банките. Постига се 50-60 на сто средна събираемост.
През 2007 г. жалбите до съда срещу частни съдебни изпълнители са 2250, а 360 са уважени, за 2008 г. жалбите са 1700, като 244 са уважени. За 2009 г. статистиката е като за миналата година.
Тази година са започнати 18 дела за наказания на частни съдебни изпълнители, казаха от камарата на ЧСИ. Един частен съдебен изпълнител вече е временно отстранен за 8 месеца. Има още две висящи дела с подобни наказания, каза пред журналисти председателят на камарата на ЧСИ Георги Дичев.
След като ви показахме цялостната процедура, по която протичат търговете за имоти, изнесени на публична продан, обръщаме внимание на някои от детайлите и рисковете, свързани с придобиването на подобен имот.
Като рискове мнозина посочват трудното влизане във владение, сложните процедури по обжалване, както и „завещаните“ разходи за ток, парно, вода и т.н. Това ни накара да се обърнем за разяснения към частен съдебен изпълнител Веселка Любенова, която хвърли повече яснота по въпроса.
В. Любенова е частен съдебен изпълнител с район действие Софийски градски съд. Тя разполага с 23-годишен опит като съдебен изпълнител. В момента е член на Комисията по етика и жалби към Камарата на частните изпълнители
– Какъв е основният проблем и има ли рискове при търговете за публична продан на недвижими имоти?
Основният проблем е свързан със законовата рамка, която позволява недобросъвестни действия от страна на спекуланти. С това е свързан и основният риск – търгът да пропадне или имотът да бъде продаден на прекалено ниска цена, което не защитава интересите на страните по делото.
За добро или лошо в настоящата кризисна ситуация спекулантите излязоха от пазара, притиснати от невъзможността за препродажба на закупените имоти и търговете протичат по-нормално.
– Какво имате предвид, визирайки спекулантите?
Законът оставя възможност един и същ човек да участва с няколко наддавателни предложения, да оттегля задатъци и така да опорочава целия процес на търга.
Такива действия, освен длъжника, застрашават и взискателя, тъй като може да се стигне до изкуствено ниска продажна цена, която да не покрие вземането му.
Подобна ситуация не би трябвало да се допуска, за да може публичната продан да защитава интересите и на длъжника и на взискателя по изпълнителното дело. Именно това е и причината за ниската степен на доверие към публичните търгове и това отблъсква мнозина от участие.
– До колко дни след организирането на търг за публична продан трябва да бъде внесена покупната цена и трябва ли тя да бъде внесена наведнъж?
Обявеният за купувач на имота, изнесен на публична продан, трябва да внесе изцяло предложената от него цена, като приспадне от нея внесения задатък. Това трябва да стане в срок от седем дни от датата, на която е проведен търгът.
– Казахте, че срокът за плащане е 7 дни – календарни или работни? Кога започват да текат тези седем дни?
Срокът за плащане на имота е седем календарни дни и започва да тече от деня на обявяването на участника в търга за купувач.
– Къде се внасят парите и как се следи тяхното движение? Има ли някакъв риск за парите на наддавачите?
Парите трябва да се внесат по сметка на съдебния изпълнител. Освен цената на имота, се заплаща и дължимият местен данък, като при покупка на имот, както и такса на съдебния изпълнител, защото в резултат на продажбата купувачът получава документ за собственост.
Внесените пари не могат да се загубят, защото се намират в специалната сметка на съдебният изпълнител.
– В какъв срок се възстановява задатъкът на неспечелил кандидат?
Задатъкът на неспечелил в търга наддавач се връща веднага при поискване с нарочна молба. Това е необходимо, тъй като след връщането на задатъка той губи качеството си на участник в търга и не може да бъде канен повече за закупуване на този имот, в случай че предложената цена не се внесе в срок и той се предложи на следващ
наддавач.
– Колко време след обявяването на даден наддавач за победител в търга той може да влезе във владение на имота?
Не може да се каже след колко време обявеният за купувач става собственик на имота. Всичко зависи от това дали ще има жалби и кога постановлението за възлагане ще влезе в сила.
– Какво се случва, ако двама наддавачи са предложили една и съща цена за имота, а не искат или нямат възможност да участват в устно наддаване?
Ако двама наддавачи са дали една и съща цена и не могат да наддават устно след отваряне на пликовете с предложения, законодателят е предвидил определянето на това на кого от двамата да бъде предложен да се извърши чрез жребий. Самият жребий се извършва от съдебния изпълнител в присъствие на явилите се за участие в търга.
– Длъжен ли е съдебният изпълнител да осигури въвод в закупения имот и дължат ли се такси за това?
Законът е предвидил съдебният изпълнител да въведе новия собственик във владение на закупения от него имот. За това се заплаща такса, която се определя върху продажната цена на имота. С това се избягва воденето на дела за предаване на имотите от страна на бившите вече собственици.
– Кога и как могат да бъдат правени огледи на имота и може ли това да стане, докато длъжникът още живее в него?
Режим на огледите се определя от съдебния изпълнител и нищо не пречи такива да се извършват, докато длъжникът живее в имота.
– Може ли старият собственик да бъде изгонен, ако жилището му е единствено? Възможно ли е да се окаже, че имотът вече е продаден на друг?
След като имотът е описан и изнесен на публична продан, това означава, че длъжникът ще бъде изведен от имота, независимо че жилището му е единствено. Дори в по-голямата част от случаите имотите, изнесени на публична продан, са именно единствени жилища.
Самият имот не може да се окаже продаден на друг, след като веднъж е възбранен, описан и изнесен на публична продан. Никой не може да извършва сделки с имоти, поставени под такъв режим.
– Знае ли се преди търга дали жилището има задължения за вода, ток, парно и т.н. и как се постъпва ако има такива?
От съдебния изпълнител по служебен път се изясняват единствено данъчните задължения за имота. Всички останали задължения за непогасени сметки не се издирват и изясняват служебно. Освен това сметките – за вода, ток и т.н. започват да се водят на името на новия собственик от момента, в който той бъде въведен във
владение. Преди този момент всички натрупани сметки се търсят от предишните собственици.
Надяваме се тази информация да внесе яснота по много от въпросите свързани с придобиване на имот от публичен търг и въвеждането във владение на новите собственици.
Kreditionline's Blog 