Имот от публичен търг – мисията (не)възможна
Пазарът на недвижими имоти вече почти година изпитва сериозни затруднения. Пред такива са изправени и не малък процент от хората, закупили жилище с ипотечен кредит през последните две години, когато банките широко прокламираха либералната си политика за получаване на кредит. В същото време цените на имотите бяха достигнали съвсем сериозни за родните приходи и стандарт на живот нива.
По данни на различни анализатори между 40 и 60% от хората, които изпитват някакви затруднения, успяват да се справят с проблема, като намират алтернативни източници за финансиране и след временно предоговаряне с банката продължават да плащат, или като продадат имота на свободния пазар и върнат задължението си на банката. Част от последните доскоро излизаха от сделката съвсем на чисто, което е най-доброто решение в момента.
Какво обаче се случва с останалите 40% от изпитващите затруднения и как техните проблеми се отразяват на пазара на имоти като цяло? Факт е, че все по-често апартаменти или къщи се обявяват на публичен търг от съдия-изпълнител. Според самите участници в процеса бумът на този тип ипотечни дела предстои и обемът на предлаганите от банките жилища ще се увеличи.
Процедурата изисква обявите за публичните търгове да се излагат в районните кметства. Търгът се провежда в Районния съд. Цената на имота започва от 50% от пазарната стойност, затова и интересът към тези апартаменти доскоро беше голям. Кризата започна да се отразява на дейността и на частните съдебни изпълнители.
Липсата на активно купуване принуди частните съдия-изпълнители да предприемат нова и модерна стъпка за оповестяване. Браншовата камара създаде интернет сайт, на който цялата информация за публичните продажби се актуализира по-бързо и достъпът до нея е много по-лесен. Съдебните изпълнители се надяват така да привлекат повече потенциални купувачи, а и да внесат повече прозрачност в работата си.
Общата практика сочи, че при повече кандидати и реално наддаване имотите достигат до 75% от пазарната си цена. Липсата на достоверна информация за пазара на жилища в момент на развихряща се криза води до объркване на купувачите, които може да наддават и до съвсем реална пазарна цена.
Ръстът на този тип продажби изправя съдия-изпълнителите в конкуренция с агенциите за недвижими имоти. Публичните продажби обаче имат нужда от оптимизиране, и то в работата с всички засегнати страни. Днес вече е безспорно, че продажбите на имот чрез тръжни процедури страдат от кризата точно толкова, колкото и свободният пазар на недвижима собственост.
Стойност на имота и позиция на затруднения длъжник
Преди началото на кризата сумите, отпускани за покупка на имот от банковите институции срещу обезпечение, достигаха до 90% и дори 100% от стойността на имота. Ценовите нива на сключените сделки тогава значително надхвърлят цените, които към настоящия момент са готови да заплащат купувачите за същите тези имоти. В сегашната пазарна ситуация подобен род имоти са непродаваеми на цени, които да удовлетворят изцяло вземането на ипотекарния кредитор. Целта на публичните продажби е да удовлетворят в максимална степен вземанията на кредиторите. Същевременно обаче цените на недвижимите имоти рязко спаднаха.
Затова много често след приключване на сделката бившите собственици на имота – банката и кредитополучателят, продължават да бъдат неудовлетворени. Финансиращата институция има да получава още пари, а кредитоползвателят няма имот, а продължава да дължи пари за него.
Средствата
Основна характеристика на пазара в криза е липсата на свободни пари. За да закупиш имот на търг обаче, ти трябва да притежаваш цялата сума в брой. В днешната ситуация малцина са купувачите, които могат да си го позволят. Така търговете се провеждат все по-трудно – липсва интерес поради липса на налични средства в брой от страна на наддавачите и цялостен спад на доверието на потенциалните купувачи. Така се достига и до множеството провалени продажби на имот чрез търг, а процедурата предполага при следващо наддаване стартовата цена да е още по-ниска.
Един успешен механизъм за реализиране на имотите чрез търг е възможността тези имоти да бъдат закупувани чрез ипотечен кредит. До този момент тази опция не стоеше на дневен ред поради сложността на подобен род банкови продукти. В момента интересът към подобни продукти расте, но банките все още не са го предложили на пазара.
Ипотечни кредити за публична продажба
Според самите съдия-изпълнители всички ще спечелят от подобна стъпка – пред потенциалните купувачи на имоти ще се отворят повече възможности, от продажбите ще се покрива по-голяма част или изцяло дълга на длъжниците, банковите и небанковите финансови институции ще увеличат събираемостта си и в същото време ще продават нови кредити.
Какво трябва да знаят купувачите?
Ако до средата на 2008 г. пазарът на имоти беше във възходящ тренд и нямаше проблеми с реализацията на обезпечението, то днес нещата стоят по съвсем различен начин. Когато отиват на търг, купувачите трябва да са наясно, че срокът за заплащане на имота, предмет на публична продан от съдия-изпълнител, е прекалено кратък, времето за документално оформяне на всякакъв тип заемна сделка е изключително кратко и плащането на цената на имота не води веднага до овладяване на имота.
Затова, за добро и за лошо, у нас по-голям процент от купувачите предпочитат една нормална пазарна сделка, особено в момент, когато са абсолютните господари на пазара.
Автор: Пепи Димитрова
Kreditionline's Blog 